Je tekent een huurcontract en de verhuurder vraagt meteen om een waarborgsom. Twee maanden huur, zomaar van je rekening af. Maar wat gebeurt er met dat geld? En krijg je het straks weer terug? De waarborgsom is een van de meest voorkomende bronnen van ruzie tussen huurders en verhuurders — vaak omdat beide partijen niet precies weten welke regels er gelden. In dit artikel lees je hoe hoog een waarborgsom mag zijn, wat de verhuurder ervan mag inhouden, binnen welke termijn je je borg terug moet krijgen en wat je kunt doen als de verhuurder niet betaalt. Zo weet je precies waar je staat, of je nu huurt of verhuurt.
Wat is een waarborgsom precies?
Een waarborgsom — vaak simpelweg borg genoemd — is een bedrag dat je bij de start van de huur aan de verhuurder betaalt als zekerheid. Het geld blijft van jou, maar de verhuurder mag het gebruiken om bepaalde kosten mee te verrekenen als je het huurcontract niet netjes nakomt.
Denk aan een studente die een kamer huurt en bij vertrek een gat in de deur achterlaat. Of aan een gezin dat de laatste maand huur niet betaalt. In die gevallen mag de verhuurder de schade of achterstand verrekenen met de borg. Blijft er niets aan de hand? Dan hoort het volledige bedrag terug te gaan naar de huurder.
Belangrijk: een waarborgsom is geen vooruitbetaalde huur. Je mag dus niet zeggen “reken de borg maar af als laatste maand huur” — tenzij de verhuurder daar uitdrukkelijk mee instemt.
Hoe hoog mag de borg voor een huurwoning zijn?
Sinds de Wet goed verhuurderschap van 1 juli 2023 gelden er duidelijke grenzen aan de hoogte van de waarborgsom:
- Contracten vanaf 1 juli 2023: maximaal twee maanden kale huur.
- Contracten van vóór 1 juli 2023: in de praktijk maximaal drie maanden kale huur.
Let op het woord kale huur. Dat is de huurprijs zonder servicekosten, zonder gas, water en licht en zonder meubilairvergoeding. Huur je een appartement voor € 1.200 per maand, waarvan € 200 servicekosten? Dan is de kale huur € 1.000 en mag de borg maximaal € 2.000 zijn.
Vraagt een verhuurder meer? Dan handelt hij in strijd met de wet. Gemeenten houden hier toezicht op en kunnen een waarschuwing of zelfs een boete opleggen. Je kunt een melding doen bij het meldpunt ongewenst verhuurgedrag van je gemeente.
Wat mag de verhuurder inhouden van je waarborgsom?
De wet somt limitatief op welke kosten van de borg mogen worden afgetrokken. Dat zijn er slechts vier:
- Achterstallige huur die je nog niet hebt betaald;
- Onbetaalde servicekosten;
- Schade aan de woning die aan jou als huurder is toe te rekenen;
- Een openstaande energieprestatievergoeding.
Alles wat daarbuiten valt, mag níet worden ingehouden. Administratiekosten, “schoonmaakkosten” zonder onderbouwing, een boete voor het te laat inleveren van de sleutels of een standaardbedrag “voor de zekerheid”: dat is allemaal niet toegestaan.
Ook belangrijk: normale slijtage is geen schade. Een verkleurde muur na vijf jaar bewoning, kleine gaatjes van schilderijen of een versleten vloerkleed vallen onder gewoon gebruik. Een kapotte wastafel of een brandplek op het aanrecht is een ander verhaal.
De verhuurder moet bovendien kunnen bewijzen dat een inhouding terecht is. Kan hij niet aantonen dat er schade is, dan moet de volledige borg terug.
Binnen welke termijn krijg je de borg terug?
Ook hier is de wet duidelijk:
- Geen schade of achterstand: de verhuurder betaalt de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terug.
- Wel schade of achterstand: de verhuurder mag de kosten verrekenen en betaalt het restant binnen 30 dagen terug, met een gespecificeerde onderbouwing van wat is ingehouden.
De verhuurder mag dus niet maandenlang wachten “tot de eindafrekening van de servicekosten binnen is”. Voor die afrekening bestaat een aparte procedure.
Zo voorkom je gedoe over je borg
De meeste conflicten ontstaan doordat achteraf niet meer vast te stellen is hoe de woning er bij aanvang uitzag. Een paar praktische tips:
- Maak bij het opleveren én bij het intrekken foto’s van elke ruimte, inclusief datum.
- Laat een inspectierapport opmaken en onderteken dat samen met de verhuurder.
- Meld gebreken die je aantreft direct schriftelijk, zodat ze later niet aan jou worden toegerekend.
- Vraag bij vertrek om een eindinspectie in jouw bijzijn.
- Bewaar het huurcontract en alle betaalbewijzen van de borg.
Verhuurder betaalt de waarborgsom niet terug — wat nu?
Krijg je je borg niet terug, dan doorloop je meestal deze stappen:
- Stuur een schriftelijke ingebrekestelling per aangetekende post of e-mail. Noem het bedrag, de datum waarop de huur eindigde en geef een redelijke termijn (bijvoorbeeld 14 dagen).
- Vraag om onderbouwing als de verhuurder wél iets heeft ingehouden. Hij moet facturen of foto’s kunnen laten zien.
- Schakel het meldpunt van je gemeente in als de verhuurder structureel de regels overtreedt.
- Start een procedure bij de kantonrechter. Voor vorderingen tot € 25.000 heb je geen advocaat nodig. Bij te late betaling kun je ook wettelijke rente vorderen.
In de praktijk is een goed onderbouwde brief vaak al genoeg. Veel verhuurders betalen zodra duidelijk wordt dat de huurder de regels kent.
Conclusie
De waarborgsom is jouw geld, geen extraatje voor de verhuurder. Sinds de Wet goed verhuurderschap ligt vast dat de borg maximaal twee maanden kale huur bedraagt, dat er slechts vier soorten kosten mee verrekend mogen worden en dat je je geld binnen 14 tot 30 dagen terug hoort te krijgen. Wie foto’s maakt, een inspectierapport laat opstellen en op tijd schriftelijk reageert, staat bij een discussie sterk. Twijfel je of een inhouding terecht is, of loopt het gesprek met je verhuurder vast? Op polydoor.nl vind je heldere uitleg over huurrecht en kun je juridische hulp vinden die bij jouw situatie past.
De informatie in dit artikel is van algemene aard en geen juridisch advies.
