Je huurt een woning en wilt een kamer verhuren aan een studiegenoot, of je vertrekt een half jaar naar het buitenland en wilt je appartement niet leeg laten staan. Mag dat zomaar? Onderhuur is een van de meest misbegrepen onderwerpen in het huurrecht. Veel huurders denken dat ze vrij zijn om hun woning door te verhuren, terwijl de wet en het huurcontract daar strenge grenzen aan stellen. In dit artikel lees je wanneer onderverhuur van een huurwoning is toegestaan, wanneer je toestemming van de verhuurder nodig hebt, welke rechten een onderhuurder heeft en welke risico’s je loopt als je de regels negeert — van een fikse boete tot ontbinding van je huurcontract.
Wat is onderhuur precies?
Van onderhuur is sprake wanneer een huurder de woning die hij zelf huurt, geheel of gedeeltelijk doorverhuurt aan iemand anders. Er ontstaan dan twee aparte huurovereenkomsten die naast elkaar bestaan:
- De hoofdhuurovereenkomst — tussen de eigenaar (verhuurder) en de huurder.
- De onderhuurovereenkomst — tussen die huurder (nu “hoofdhuurder” genoemd) en de onderhuurder.
De eigenaar heeft geen rechtstreekse contractuele band met de onderhuurder. Dat klinkt technisch, maar het heeft grote gevolgen: de onderhuurder betaalt huur aan de hoofdhuurder, niet aan de eigenaar, en kan in principe alleen bij de hoofdhuurder aankloppen als er iets misgaat.
Let op het verschil met inwoning. Als je partner of een familielid bij je intrekt zonder huur te betalen, is dat geen onderhuur. Zodra er een vergoeding tegenover het gebruik van woonruimte staat, wordt het al snel wél als onderhuur gezien.
Mag je je huurwoning onderverhuren?
De hoofdregel staat in artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek: een huurder van woonruimte mag de woning niet zonder toestemming van de verhuurder aan een ander in gebruik geven. Daarop bestaat één belangrijke uitzondering, die veel mensen niet kennen.
De wet maakt onderscheid tussen twee situaties:
- De hele woning onderverhuren — dit mag alleen met uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. Denk aan een half jaar naar het buitenland vertrekken en je appartement doorverhuren. Zonder groen licht is dit een contractbreuk.
- Een deel van de woning onderverhuren — een kamer verhuren terwijl je zelf in de woning blijft wonen, is wél toegestaan, mits het huurcontract dit niet verbiedt. In de praktijk bevatten veel huurcontracten juist wel zo’n verbod, dus lees je contract goed door.
Een praktisch voorbeeld: Lisa huurt een tweekamerwoning en verhuurt haar logeerkamer aan een medestudent terwijl ze er zelf blijft wonen. Staat er niets in haar contract over onderhuur? Dan mag dat. Vertrekt ze voor een stage naar Berlijn en laat ze diezelfde student de hele woning gebruiken? Dan heeft ze toestemming nodig.
Toestemming vragen: zo pak je het aan
Toestemming van de verhuurder is vormvrij, maar vraag er altijd om op een manier waarop je het later kunt bewijzen. Een appje of een mondelinge “prima hoor” is juridisch geldig, maar zonder bewijs sta je zwak als er ruzie ontstaat. Een paar praktische tips:
- Vraag toestemming schriftelijk of per e-mail en bewaar het antwoord.
- Noem concreet wie er komt wonen, voor welke periode en tegen welke huurprijs.
- Vraag wat er gebeurt als de onderhuurder schade veroorzaakt of overlast geeft.
- Leg de afspraken met je onderhuurder óók schriftelijk vast in een eigen onderhuurovereenkomst.
Een verhuurder mag toestemming weigeren en hoeft dat in beginsel niet uitgebreid te motiveren. Bij sociale huur gelden soms extra regels, omdat woningcorporaties gebonden zijn aan de huisvestingsverordening van de gemeente.
Welke rechten heeft een onderhuurder?
Onderhuurders zijn niet vogelvrij. Huurt een onderhuurder zelfstandige woonruimte — een woning met een eigen voordeur, keuken en badkamer — dan geldt er huurbescherming. Eindigt de hoofdhuur doordat de hoofdhuurder opzegt of overlijdt, dan kan de onderhuurder onder voorwaarden de nieuwe hoofdhuurder worden en dus gewoon blijven zitten.
Bij onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer in een woning met gedeelde voorzieningen, is die bescherming er niet. Eindigt de hoofdhuur, dan eindigt in de regel ook het recht van de onderhuurder om er te wonen.
Was de onderverhuur illegaal en wist de onderhuurder dat niet? Dan kan hij alsnog op straat komen te staan wanneer de eigenaar de woning opeist. Wel kan hij de hoofdhuurder aansprakelijk stellen voor de schade die hij daardoor lijdt. Als onderhuurder is het daarom verstandig om vooraf te vragen of de eigenaar toestemming heeft gegeven — en dat bewijs te willen zien.
De risico’s van onderverhuur zonder toestemming
Onderverhuren zonder toestemming is geen klein vergrijp. De gevolgen kunnen stevig zijn:
- Ontbinding en ontruiming — de rechter kan de huurovereenkomst ontbinden, waarna je je woning kwijtraakt.
- Contractuele boete — veel huurcontracten bevatten een boetebeding, soms honderden euro’s per dag. Rechters matigen zulke boetes regelmatig, maar niet altijd.
- Winstafdracht — verdiende je meer aan de onderhuur dan je zelf aan huur betaalde? De rechter kan bepalen dat je die winst moet afdragen aan de verhuurder.
- Bestuurlijke boete van de gemeente — verhuur je zonder vereiste vergunning, bijvoorbeeld via een platform aan toeristen, dan kan de gemeente op grond van de Huisvestingswet een boete opleggen die in de duizenden euro’s kan lopen.
Vakantieverhuur via platforms verdient extra aandacht. Naast de toestemming van je verhuurder heb je in veel gemeenten ook te maken met een meldplicht, een maximumaantal nachten per jaar en soms een vergunningsplicht. Woon je in een appartement, dan kan het splitsingsreglement van de VvE kortdurende verhuur bovendien helemaal verbieden.
Conclusie: eerst vragen, dan verhuren
Onderhuur is toegestaan, maar zelden zonder voorwaarden. Een kamer verhuren terwijl je er zelf woont mag meestal, tenzij je contract het verbiedt. De hele woning doorverhuren vraagt vrijwel altijd om uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. Regel die toestemming schriftelijk, leg de afspraken met je onderhuurder vast en check de regels van je gemeente en eventuele VvE. Zo voorkom je dat een goedbedoelde oplossing eindigt in een boete of het verlies van je woning. Wil je meer juridische onderwerpen begrijpelijk uitgelegd krijgen? Bekijk de kennisbank van Polydoor voor heldere uitleg over huurrecht en andere rechtsgebieden.
De informatie in dit artikel is van algemene aard en geen juridisch advies.
